Wenn du in der Schweiz ein Eigenheim besitzt — oder eines kaufen willst — kommt einer der grössten steuerlichen Systemwechsel für Immobilien seit Jahrzehnten auf dich zu.
Jahrelang mussten Eigentümer:innen in der Schweiz ein fiktives Einkommen aus dem eigenen Zuhause versteuern: den Eigenmietwert. Vereinfacht gesagt behandelt das Steuersystem das Wohnen im eigenen Eigentum so, als würdest du dir selbst Miete zahlen. Damit ist ab 2029 Schluss.
Die Reform ist aber keine einfache Steuersenkung. Wo der Eigenmietwert wegfällt, entfallen auch mehrere Abzüge. Deshalb hängt die Wirkung stark von deinem Schuldenstand, deinen Sanierungsplänen, deinem Kanton, deinem Objekttyp und deiner langfristigen Finanzstrategie ab. Für die komplexeren Fälle siehe unseren Beitrag zu den grössten Grauzonen für Eigentümer:innen ab 2029.
Der Systemwechsel auf einen Blick
Die neuen Regeln betreffen vor allem selbstbewohntes Wohneigentum — Erst- und selbstgenutzte Zweitwohnsitze. Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften gilt weiterhin etwas anderes: Mieterträge bleiben steuerbar, und die damit verbundenen Abzüge bleiben möglich.
| Steuerkomponente | Ab 1. Januar 2029 |
|---|---|
| Eigenmietwert | Fällt weg für selbstbewohnte Erst- und Zweitwohnsitze |
| Unterhaltskosten für selbstgenutztes Eigentum | Nicht mehr abziehbar bei Bund, Kanton und Gemeinde |
| Unterhaltskosten für vermietete/verpachtete Objekte | Bleiben abziehbar |
| Hypothekar- & private Schuldzinsen | Stark eingeschränkt; grundsätzlich nur quotal nach Anteil vermieteter/verpachteter Liegenschaften abziehbar, plus befristeter Ersterwerberabzug |
| Energiespar- & Umweltinvestitionen | Bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abziehbar; Kantone dürfen solche Abzüge bis 2050 beibehalten |
| Denkmalpflege | Beim Bund weiterhin möglich; kantonale Behandlung je nach Kanton |
| Selbstgenutzte Zweitwohnungen | Kein Eigenmietwert, aber Kantone dürfen eine Objektsteuer einführen |
Wer profitiert voraussichtlich?
Die klaren Gewinner:innen sind voraussichtlich Eigentümer:innen mit tiefen Hypothekarschulden, wenig geplanten Sanierungen und neuwertigen Immobilien. Dazu zählen oft langjährige Eigentümer:innen oder Pensionierte, die einen grossen Teil ihrer Hypothek bereits amortisiert haben. Sie versteuern heute den Eigenmietwert, hatten aber nur begrenzte Zins- oder Unterhaltsabzüge. Fällt der Eigenmietwert weg, sinkt ihr steuerbares Einkommen.
Das ist auch ein Grund, warum die Reform den Anreiz senkt, eine Hypothek nur aus steuerlichen Gründen zu halten. Der alte Grundsatz "eine Hypothek lohnt sich immer, weil die Zinsen abziehbar sind" gilt künftig viel weniger.
Für Eigentümer:innen kurz vor der Pensionierung ist das auch ein Vorsorge-Thema. Eine tiefere Hypothek kann attraktiver werden, doch die richtige Antwort hängt von Liquidität, Renteneinkommen, Tragbarkeit, Sanierungsbedarf und langfristiger Vermögensplanung ab. Unsere Vorsorgeplanung hilft dir, das vor Inkrafttreten der neuen Regeln zu prüfen.
Wer sollte aufpassen?
Eigentümer:innen mit hohen Hypothekarschulden sollten ihre Situation sorgfältig prüfen. Nach den neuen Regeln werden private Schuldzinsen deutlich stärker eingeschränkt. Der Abzug knüpft nicht einfach an die Hypothek auf dem eigenen Haus an, sondern wird quotal berechnet — nach dem Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Wer nur ein selbstgenutztes Haus und kein vermietetes oder verpachtetes Objekt besitzt, kann private Schuldzinsen unter Umständen nicht mehr abziehen.
Auch Käufer:innen älterer Liegenschaften sollten sorgfältig planen. Heute kann werterhaltender Unterhalt das steuerbare Einkommen senken. Ab 2029 sind Unterhaltskosten für selbstgenutztes Eigentum nicht mehr abziehbar. Das macht das Timing von Renovationen wichtig — besonders bei grösseren Projekten wie Dach, Fassade, Heizung oder Bad. Unser Beitrag zum Liegenschaftsunterhalt erklärt die Unterscheidung werterhaltend vs. wertvermehrend, die bis dahin weiterhin gilt.
Die Wirkung hängt zudem vom künftigen Zinsumfeld ab. Bei tiefen Hypothekarzinsen profitieren viele Eigentümer:innen. Bei höheren Zinsen kann die Reform die Steuerlast für viele erhöhen, weil Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abziehbar sind.
Sonderfall: Ersterwerber:innen
Damit der Einstieg ins Eigenheim für jüngere oder erstmalige Käufer:innen nicht schwieriger wird, enthält die Reform einen befristeten Ersterwerberabzug. Wer in der Schweiz zum ersten Mal selbstbewohntes Wohneigentum kauft, darf während 10 Jahren einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Im ersten Jahr beträgt der maximale Abzug CHF 10'000 für Verheiratete und CHF 5'000 für Alleinstehende. Der Höchstbetrag sinkt danach jährlich.
Der Abzug hilft, ersetzt das heutige System aber nicht vollständig. Ersterwerber:innen sollten die Tragbarkeit weiterhin auf Basis der neuen Steuerregeln rechnen — nicht nur nach den heutigen.
Kaufst du dein erstes Objekt als Expat oder B-Bewilligungsinhaber:in, prüfe zudem, ob du eine ordentliche Steuererklärung einreichen musst. Unser Leitfaden zur Steuererklärung mit B-Bewilligung erklärt, wann das relevant wird.
Wichtige Sonderfälle
Teilweise vermietete oder gemischt genutzte Objekte
Ist ein Objekt teils selbstgenutzt, teils vermietet, muss die steuerliche Behandlung gegebenenfalls aufgeteilt werden. Beispiele:
- eine vermietete Einliegerwohnung im eigenen Haus,
- eine teilweise vermietete Ferienwohnung,
- teilweise geschäftliche Nutzung,
- zeitweise Vermietung während des Jahres.
Für Unternehmer:innen und Selbstständige sollten gemischt genutzte Situationen separat geprüft werden. Eine Immobilie kann sowohl die private Steuerplanung als auch geschäftsbezogene Abzüge betreffen.
Vermietete Renditeobjekte
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben die Mieterträge steuerbar und die damit verbundenen Unterhaltskosten abziehbar. Die neuen Schuldzins-Regeln können sich aber trotzdem auswirken, wenn jemand sowohl selbstgenutzte als auch vermietete Objekte hält — denn der abziehbare Teil der Zinsen hängt vom Anteil vermieteter oder verpachteter Liegenschaften am Gesamtvermögen ab.
Zweit- und Ferienwohnungen
Der Eigenmietwert fällt auch für selbstgenutzte Zweitwohnungen weg. Allerdings dürfen Kantone eine Sondersteuer (Objektsteuer) auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen. Das ist besonders in Tourismuskantonen und Gemeinden mit vielen Ferienobjekten relevant. Die konkrete Wirkung hängt vom jeweiligen Kanton ab.
Energetische Sanierungen
Auf Bundesebene entfallen die Abzüge für Energiespar- und Umweltmassnahmen. Kantone dürfen solche Abzüge weiter zulassen, aber nur befristet. Energetische Renovationen solltest du deshalb vor 2029 sowohl steuerlich als auch aus Investitionssicht prüfen.
Warum das über die Steuererklärung hinausgeht
Die Reform 2029 ist nicht nur ein Steuererklärungs-Thema, sondern betrifft langfristige finanzielle Entscheidungen. Für Eigentümer:innen lautet die zentrale Frage nicht mehr nur "Welche Kosten kann ich abziehen?", sondern "Wie strukturiere ich Hypothek, Sanierungen, Eigentum und Vorsorge unter den neuen Regeln?".
Hier treffen sich Steuerberatung und unabhängige Finanzplanung. Eine Sanierungsentscheidung kann Steuern beeinflussen. Eine Hypothekarentscheidung wirkt auf Liquidität und Renteneinkommen. Eine Eigentumsstruktur kann die künftige Besteuerung verändern. Und eine Zweitwohnung kann neuen kantonalen Regeln unterliegen. Eine Steuererklärung zeigt das Ergebnis; gute Planung hilft, vorher bessere Entscheidungen zu treffen.
Deine Checkliste bis Ende 2028
Geplante Sanierungen prüfen. Planst du grössere werterhaltende Arbeiten, prüfe, ob es sinnvoll ist, sie vor 2029 abzuschliessen.
Unterhalt von wertvermehrenden Investitionen trennen. Nicht jede Renovation ist schon heute abziehbar. Die Unterscheidung zwischen werterhaltendem Unterhalt und wertvermehrender Investition bleibt wichtig.
Hypothekarstrategie überdenken. Der steuerliche Vorteil von Schulden sinkt. Ab 2029 kann eine Amortisation für manche Eigentümer:innen attraktiver werden — ebenso Alternativen wie der Pensionskassen-Einkauf, der seine eigenen Steuervorteile behält.
Zweitwohnungs-Risiko prüfen. Besitzt du eine Ferien- oder Zweitwohnung, beobachte, ob dein Kanton eine Sondersteuer einführen will.
Deine persönliche Situation durchrechnen. Die Wirkung hängt von Einkommen, Kanton, Schuldenstand, Sanierungsplänen, Nutzung und Zinsniveau ab. Eine Faustregel reicht nicht. Als erste Orientierung kannst du unseren Steuerrechner Schweiz nutzen; für individuelle Fälle ist eine richtige Prüfung weiterhin empfehlenswert.
Wie kann FIN dich unterstützen?
Der Wegfall des Eigenmietwerts ist mehr als eine technische Steueränderung. Er betrifft Hypothekarstrategie, Sanierungs-Timing, Vorsorge und langfristige Vermögensplanung. FIN schaut mit dir auf deine persönliche Situation und ordnet ein, was die Reform für deine Immobilie, deine Steuererklärung und deine Finanzplanung bedeutet. Wir prüfen, ob du Sanierungen vorziehen, deine Hypothekarstrategie anpassen oder dich auf die neuen Regeln ab 2029 vorbereiten solltest.
Geht es dir vor allem um die jährliche Steuererklärung, findest du den Einstieg bei der FIN Steuerberatung. Für strategische Fragen rund um Immobilie, Hypothek und langfristige Planung ist die FIN Finanzberatung der richtige Startpunkt. Brauchst du lokale Unterstützung, hilft FIN auch über die Steuerberatung in Zürich, Zug, Basel, Aargau, Genf, Thurgau, Schwyz und St. Gallen.
Unabhängig, transparent und mit klaren Pauschalen — damit du entscheidest, bevor sich die Regeln ändern, nicht erst danach.