Per 1. Januar 2029 schafft die Schweiz den Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum ab. Gleichzeitig werden wichtige Abzüge eingeschränkt oder gestrichen — darunter Unterhaltskosten für selbstgenutztes Eigentum und der grösste Teil der privaten Schuldzinsen.
Auf dem Papier wirkt die Reform einfach. In der Praxis brauchen mehrere Situationen sorgfältige Planung: Ersterwerber, Ersatzbeschaffung, Scheidung oder Miteigentum, teilweise vermietete Objekte, Zweitwohnungen und die kommende Individualbesteuerung ab 2032. Wenn du Schweizer Immobilien kaufst, verkaufst, sanierst oder gemeinsam besitzt, sind die Jahre vor 2029 ein wichtiges Planungsfenster.
Den allgemeinen Überblick findest du in unserem Ratgeber zur Abschaffung des Eigenmietwerts.
Warum die Reform Grauzonen schafft
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein grosser Systemwechsel. Heute versteuern Eigentümer:innen ein fiktives Einkommen aus dem eigenen Zuhause, können aber Hypothekarzinsen und werterhaltenden Unterhalt abziehen. Ab 2029 fällt der Eigenmietwert weg. Im Gegenzug entfallen mehrere Abzüge oder werden stark eingeschränkt.
Für Standardfälle ist die Richtung klar. Doch das echte Leben ist selten Standard.
Viele Eigentümer:innen kaufen als Paar, sanieren über mehrere Jahre, verkaufen und kaufen erneut, besitzen Zweitwohnungen, vermieten einen Teil oder erleben Veränderungen wie Scheidung oder Erbschaft. Genau hier wird Steuerplanung wichtiger.
1. Individualbesteuerung ab 2032
Die Schweiz hat die Einführung der Individualbesteuerung beschlossen. Das neue System gilt voraussichtlich bis spätestens 2032. Künftig reichen Ehepaare keine gemeinsame Steuererklärung mehr ein — jede Person deklariert Einkommen und Vermögen separat. Bei Immobilien folgt die Zuteilung grundsätzlich der zivilrechtlichen Eigentumsstruktur, insbesondere dem Grundbucheintrag.
Beispiel: Ein Ehepaar besitzt ein Haus zu 50/50, aber eine Person zahlt den grössten Teil der Hypothekarzinsen oder hat das meiste Eigenkapital eingebracht. Im neuen System folgen Abzüge, Vermögen und Einkommenszuteilung womöglich nicht mehr dem Haushalt als Einheit, sondern der rechtlichen Eigentumsstruktur.
Das kann relevant werden bei:
- ungleichen Einkommen zwischen den Partner:innen,
- ungleichen Eigenkapitalanteilen,
- unterschiedlichen Hypothekarzahlungs-Regelungen,
- Miteigentumsquoten,
- Eheverträgen,
- Scheidungsplanung.
Die zentrale Frage ist einfach: Passt deine rechtliche Eigentumsstruktur noch zu deiner finanziellen Realität? Paare mit gemeinsamem Wohneigentum sollten das vor Beginn der Individualbesteuerung prüfen — besonders, wenn Einkommen, Eigenkapital oder Eigentumsanteile nicht gleich verteilt sind. Hier überschneiden sich Steuer- und Finanzberatung: Eine Eigentumsstruktur wirkt auf Steuern, Hypothekarplanung, Vorsorge und langfristige Vermögensplanung.
2. Der Ersterwerberabzug
Die Reform enthält einen befristeten Abzug für Ersterwerber:innen. Wer in der Schweiz zum ersten Mal selbstbewohntes Wohneigentum kauft, darf während 10 Jahren einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Der Höchstbetrag startet im ersten Jahr bei CHF 10'000 für Verheiratete und CHF 5'000 für Alleinstehende und sinkt danach jährlich.
Der Abzug hilft, wirft aber praktische Fragen auf. Was, wenn zwei Personen gemeinsam kaufen, aber nur eine Ersterwerberin ist? Was, wenn ein Paar vor 2029 kauft und die Individualbesteuerung während der zehn Jahre beginnt? Folgt der verbleibende Abzug dem rechtlichen Eigentumsanteil, dem Finanzierungsanteil oder einer anderen Aufteilung?
Das Gesetz gibt einen Rahmen vor, doch bei komplexen Eigentumsstrukturen braucht die praktische Anwendung womöglich noch Klärung durch die Steuerbehörden. Für Käufer:innen heisst das: klar dokumentieren, wem was gehört, wer was finanziert und ob jede Person als Ersterwerber:in gilt.
Für Expats und B-Bewilligungsinhaber:innen ist zudem wichtig zu prüfen, ob Wohneigentum die Steuersituation verändert. Unser Leitfaden zur Steuererklärung mit B-Bewilligung erklärt, wann eine ordentliche Steuererklärung relevant wird.
3. Ersatzbeschaffung nach dem Verkauf des ersten Eigenheims
Eine häufige Situation: Eine junge Familie kauft ihre erste Wohnung, nutzt den Ersterwerberabzug, verkauft nach wenigen Jahren und kauft ein grösseres Zuhause. Das ist nicht automatisch ein Steuerproblem. Die Wegleitung spricht von Ersatzbeschaffung innert angemessener Frist — die Details sind aber entscheidend.
Bei einer langen Lücke zwischen Verkauf und Neukauf oder einem anders strukturierten neuen Objekt kann die verbleibende Abzugsdauer betroffen sein. Eine Ersatzbeschaffung ist deshalb kein simples Copy-Paste der alten Situation. Wichtige Fragen:
- War das erste Objekt durchgehend selbstbewohnt?
- Wurde das neue Objekt innert angemessener Frist gekauft?
- Wird das neue Objekt gleich genutzt?
- Sind dieselben Personen weiterhin Eigentümer:innen?
- Haben sich die Eigentumsanteile verändert?
Beim Verkauf kommt zudem die Grundstückgewinnsteuer ins Spiel — siehe unseren Beitrag zur Reduktion der Grundstückgewinnsteuer. Familien, die zwischen 2027 und 2032 umziehen wollen, sollten das vor der Unterschrift prüfen.
4. Scheidung, Miteigentum und Patchwork-Familien
Scheidung und veränderte Familiensituationen gehören zu den heikelsten Sonderfällen. Beispiel: Ein Paar kauft ein Haus und nutzt den Ersterwerberabzug. Einige Jahre später folgt die Scheidung. Eine Person behält das Haus, die andere zieht aus und kauft später vielleicht erneut. Die offenen Fragen sind praktisch:
- Wer behält die verbleibende Abzugsdauer?
- Verliert die ausziehende Person den Vorteil?
- Was passiert bei einer internen Eigentumsübertragung?
- Was, wenn eine Person Ersterwerber:in war und die andere nicht?
- Wie werden Hypothekarzahlungen behandelt, wenn Eigentum und Zahlung nicht übereinstimmen?
Solche Fälle brauchen eine saubere Verbindung von Steuer-, Hypothekar-, Eigentums- und familienrechtlicher Dokumentation. Genau hier schafft unabhängige Steuer- und Finanzplanung Klarheit, bevor die Situation schwierig wird.
5. Teilweise vermietete und gemischt genutzte Objekte
Das ist eine der wichtigsten praktischen Grauzonen. Ein Objekt kann teils selbstgenutzt, teils vermietet sein. Beispiele: ein Haus mit vermieteter Wohnung, eine teilweise vermietete Ferienwohnung, teilweise gewerbliche oder geschäftliche Nutzung oder zeitweise Vermietung während des Jahres.
Bei voll vermieteten Objekten bleiben Mieterträge steuerbar und die zugehörigen Abzüge möglich. Bei teilweise vermieteten Objekten wird die Aufteilung zwischen Privat- und Vermietungsnutzung komplexer. Das betrifft auch Selbstständige oder Unternehmer:innen, die einen Teil beruflich nutzen. Die steuerliche Behandlung sollte sorgfältig geprüft werden, gerade wo Eigennutzung, Geschäftsnutzung und Mieterträge zusammentreffen. Eigentümer:innen sollten künftig bessere Aufzeichnungen führen: Vermietungstage, Eigennutzungstage, Erträge, Kosten und Renovationskosten.
6. Kantonaler Flickenteppich bei Sanierungen und Zweitwohnungen
Auf Bundesebene sind nach der Reform keine Abzüge für Energiespar- und Umweltinvestitionen mehr zulässig. Kantone dürfen solche Abzüge befristet beibehalten, aber nicht zwingend gleich. Das schafft einen Unterschied zwischen Bund und Kanton: Eine Sanierung kann kantonal noch relevant sein, während sie bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abziehbar ist.
Zweitwohnungen sind ein weiterer wichtiger Fall. Der Eigenmietwert fällt auch für selbstgenutzte Zweitwohnungen weg. Gleichzeitig dürfen Kantone eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen, um Steuerausfälle zu kompensieren. Das ist besonders in Kantonen mit vielen Ferienobjekten relevant.
Eigentümer:innen sollten deshalb nicht nur fragen "Was ändert sich in der Schweiz?", sondern "Was ändert sich in meinem Kanton?". Für lokale Unterstützung bietet FIN Steuerberatung in Zürich, Zug, Basel, Aargau, Genf, Thurgau, Schwyz und St. Gallen.
Was Eigentümer:innen vor 2029 prüfen sollten
Eigentumsstruktur. Bildet der Grundbucheintrag die wirtschaftliche Realität zwischen Ehepartner:innen, Partner:innen oder Miteigentümer:innen ab?
Hypothekarstrategie. Lohnt es sich noch, Schulden zu halten, wenn private Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abziehbar sind?
Sanierungs-Timing. Sollte werterhaltender Unterhalt vor 2029 abgeschlossen werden?
Ersterwerber-Status. Wer qualifiziert, wie lange und unter welcher Eigentumsstruktur?
Zweitwohnungs-Risiko. Könnte eine kantonale Objektsteuer deine Ferien- oder Zweitwohnung betreffen?
Vorsorgeplanung. Verändern die neuen Regeln deine Amortisationsstrategie, deinen Liquiditätsbedarf oder deine Vorsorgeplanung? Besonders relevant für Eigentümer:innen kurz vor der Pensionierung — unsere Vorsorgeplanung verbindet Steuer-, Hypothekar- und langfristige Vermögensfragen.
FIN-Sicht: Steuerklarheit, bevor Entscheidungen fallen
Die Reform 2029 dreht sich nicht nur um Steuerabzüge. Sie verändert, wie Eigentümer:innen über Schulden, Sanierungen, Eigentumsanteile und Vorsorge denken sollten. Eine Steuererklärung zeigt die Zahlen, nachdem die Entscheidungen längst gefallen sind. Gute Planung hilft, bessere Entscheidungen zu treffen, bevor diese Zahlen entstehen.
Deshalb ist diese Reform für Steuer- und Finanzberatung gleichermassen relevant. Geht es dir vor allem um die jährliche Steuererklärung, ist die FIN Steuerberatung der richtige Einstieg. Willst du die breitere Wirkung auf Hypothek, Immobilie, Vorsorge und langfristiges Vermögen prüfen, hilft die FIN Finanzberatung.
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist nicht nur eine Steueränderung. Sie betrifft, wie Eigentümer:innen über Hypotheken, Sanierungen, Eigentumsanteile und langfristige Planung denken sollten. Für einfache Fälle kann die Wirkung überschaubar sein. Für Paare, Ersterwerber:innen, Zweitwohnungs-Besitzer:innen, Patchwork-Familien und gemischt genutzte Objekte zählen die Details.
FIN hilft dir zu verstehen, was die Reform für deine Situation bedeutet — klar, unabhängig und mit einer Ansprechperson. Plane, bevor sich die Regeln ändern. Nicht danach.
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